Česko prostě potřebuje stavět byty, píše David Navrátil

Finanční dostupnost vlastního bydlení v Česku patří dlouhodobě k nejhorším v zemích Evropské unie. Hlavní ekonom České spořitelny přitom nabízí jednoduchý recept, jak to změnit. A ten recept zní – stavět byty.

„Dostupnost bydlení je v ČR extrémně nízká. Řešením je více stavět. Levicoví NIMBY ale říkají, že více bytů nestačí pro zvýšení dostupnosti bydlení, zvlášť pro lidi s nízkými
příjmy. Co na to data?“ 

Ptá se ve svém komentáři, který níže přetiskujeme s drobnými úpravami v plném znění, hlavní ekonom České spořitelny David Navrátil.

—

Začněme definicí zkratky NIMBY. Ta značí – Not In My Back Yard [ne na mém dvorku] a charakterizuje postoje lidí, kteří odmítají, aby nějaká obecně prospěšná či dokonce nezbytná stavba stála blízko jejich domova. Pak jsou tu YIMBY – Yes In My Back Yard…

V ČR se staví více bytů. Jejich ceny ale i tak rychle rostou

Pravicový NIMBY je přímočarý konzervativec, který blokuje rozvoj dopravy a bydlení. A to proto, aby udržel chudé lidi a menšiny mimo svou klidnou a bezpečnou čtvrť. Existuje ale i levicový NIMBY. Ekonom Noah Smith nám pak dobře popisuje kánon levicového NIMBYsmu:

• Povolení soukromým developerům stavět byty za tržní ceny vede k výstavbě “luxusního” bydlení namísto “dostupného” bydlení.
• Kromě toho, že si developeři namastí kapsy, zvyšuje toto “luxusní” bydlení nájemné v dané oblasti. A to vede ke gentrifikaci [přesunu obyvatelstva do nově opravených obytných míst, pozn. red.] a vysídlování.
• Lidé, kteří se zasazují o snazší povolování výstavby tržního bydlení, jsou jen zástupci developerů. Ve skutečnosti jim nejde o bydlení chudých nebo o snížení nájmů, ale o profit soukromých firem.
• Tito šíbři diskreditují ekonomickou teorii nabídky a poptávky. Veřejnosti namlouvají, že povolování výstavby tržních bytů snižuje nájemné. Z hlediska pronajímatelů je pak taková nová výstavba nežádoucí. Nájemné ale může snížit pouze regulace nájemného nebo státem provozované sociální bydlení.

Základy ekonomie avšak říkají, že vyšší nabídka snižuje ceny. Kdy by mohlo dojít ke zvýšení ceny po zvýšení nabídky? Jen v případě, že by vzrostla poptávka = více bytů přiláká více lidí = indukovaná poptávka.

Co říkají výsledky výzkumů v této oblasti?

Xiaodi Li [2019, data NY]: Zvýšení bytového fondu snižuje nájemné i ceny bytů v okruhu 500 metrů. Navíc nové výškové budovy přitahují nové služby občanské vybavenosti.

Nájemné před a po roce dokončení výstavby

[Zdroj: Xiaodi Li]

Kate Pennington [2020, data San Francisca]: Nájemné klesne o dvě procenta do 100 metrů od nové výstavby. Ano, přistěhují se bohatší lidé, ale výstavbou i klesá riziko odstěhování domácností s nižšími příjmy.

Vliv nových bytových jednotek na nájemné a pravděpodobnost přesunu domácností

[Zdroj: Kate Pennington]

Brian Aquith, Evan Mast a David Reed [2019, data 11 měst USA]: Nové budovy zpomalují růst nájemného v okolí, než aby ho iniciovaly nebo urychlovaly.

Evan Mast: [2019, data USA]: Nová výstavba snižuje poptávku a uvolňuje trh s bydlením v oblastech s nízkými a středními příjmy, a to i v krátkodobém horizontu.

LAO [2016, Kalifornie]: Nová výstavba pomáhá udržovat nižší nájem. A místa, která se brání nové výstavbě, nakonec způsobují větší vysídlení obyvatel s nízkými příjmy.

Výsledky uvedených studií ukazují, že nová výstavba má pozitivní dopad na nájemné, ceny bytů i snižuje pravděpodobnost vystěhování domácností s nízkými příjmy. Více bytů rovná se vyšší dostupnost bydlení, nejen pro domácností s vyššími příjmy, ale i pro domácností s nižšími příjmy.

Bydlet ve vlastním je v Česku luxus. Hodně drahý luxus

Noah Smith proto říká, že spor mezi YIMBY a levicovými NIMBY proto není sporem o volném trhu, ale o vizi. O vizi, jak by mělo vypadat dobré město. Levicoví NIMBY jsou svázáni s minulostí, zatímco YIMBY chtějí budovat město budoucnosti.

Česko potřebuje stavět byty mnohem více, než staví

Vloni byla zahájena v Česku výstavba rekordního množství bytů a domů. Na konci letošního roku by tak mohlo být dokončeno více než 45 tisíc bytů a domů. Ne nutně nových, protože cca 10 procent zahájené výstavby tvoří úprava stávajících domů a bytů. Ale jde o pozitivní čísla. Naposledy jsme se k těmto úrovním blížili před více než deseti lety.

Výstavba domů a bytů v tisících v České republice

[Zdroj: Refinitiv Datastream a Česká spořitelna]

Problém je, že v Česku potřebujeme každý rok postavit nebo rekonstruovat cca 50 tisíc bytů, abychom obnovovali stávající bytový fond. A navíc jen mezi lety 2011 a 2021 vzrostl počet obyvatel Česka o 276 tisíc. Při cca 2,5 lidí na domácnost to znamená dodatečnou poptávku po bydlení ve výši cca 110 tisíc bytů. Pak přišla válka na Ukrajině a další zvýšená poptávka po bydlení. Nevíme, jestli trvalá nebo dočasná. Každopádně už před válkou jsme měli velký kumulativní „dluh“ ve výstavbě bytů a domů.

Dokončené stavby bytů vs. demografie v České republice

[Zdroj: Refinitiv Datastream a Česká spořitelna]

Náš index prosperity navíc ukazuje, že úroveň bydlení v Česku je na 21. místě v celé EU. Ve finanční dostupnosti bydlení jsme dokonce poslední v Evropské unii a máme čtvrtý nejnižší počet bytů a domů na tisíc obyvatel. [Na nejhorší pozici ve finanční dostupnosti bydlení se přitom Česko stabilně umísťuje minimálně od roku 2018, pozn. red.]

[Zdroj: Evropa v datech a Česká spořitelna]

Takový výsledek ohrožuje nejen prosperitu, ale i sociální stabilitu společnosti. Zároveň má spoustu dalších negativních efektů. Nestabilní bydlení má například prokázané negativní dopady na vzdělávání dětí, jak ukazuje analýza Nadace ČS od PAQ Research a IDEA.

David Navrátil, hlavní ekonom České spořitelny