Koupit větší pozemek pro stavbu domu se vyplatí. Časem se dá rozdělit a část se zhodnocením prodat a umořit z něj třeba hypotéku na dům. S rozdělením ale musí souhlasit banka i úřad. A jejich souhlas není vždy jistý. A i něco stojí.
Koupit větší pozemek pro stavbu domu, třeba i s pomocí hypotéky, se určitě vyplatí. Ceny nemovitostí v posledních letech rostou podobně rychle jako ceny bytů. A podle realitních makléřů dál porostou. A nikoli vzácně podávané žádosti o vydání souhlasu s rozdělením hypotékou zatíženého pozemku potvrzují i tuzemské banky.
„U držitelů hypoték zaznamenáváme žádosti o rozdělení pozemku v řádu jednotek, v průměru cca dvacetkrát za měsíc,“ říká pro FinTag.cz František Bouc z tiskového centra České spořitelny.
Doplňuje, že někdy o požadavku, plánu na rozdělení pořizovaného pozemku dokonce ví banka od začátku, kdy na jeho koupi a výstavbu domu na něm poskytuje úvěr. V některých případech se o záměru dozvídá i v době splácení úvěru klientem. Nikoli výjimečně eviduje žádosti klientů o vydání souhlasu s rozdělením pozemku se zástavou i Komerční banka.
„Ano, jedná se o poměrně častou situaci vzhledem k tomu, jak široké portfolio hypoték spravujeme,“ říká manažer hypoték skupiny Komerční banka Ondřej Šuchman.
Uvolnění části zastaveného pozemku pro stavbu
Záměr rozdělení a prodeje části pozemku je ale třeba ideálně zvážit už od začátku výstavby. To kvůli umístění domu, zajištění přístupové komunikace a inženýrských sítí. To vše totiž hraje roli v tom, zda banka a stavební úřad vydají souhlas s dělením pozemku. Bez souhlasů obou institucí změnu katastrální úřad neprovede.
„Jedním z kroků je požádat banku, která drží zástavu na tu nemovitost, o souhlas s rozdělením pozemku,“ říká, kam směřují první kroky majitelů pozemku, kteří se rozhodnou oddělit jeho část zatíženou zástavním právem, finanční poradkyně skupiny Partners Dana Chňoupková Míchalová.
Jak koupit levnější družstevní byt? Alfa a omega je mít druhou zástavu
Banka podle ní nejprve prozkoumá, zda po případném rozdělení pozemku k té jí zastavené části povede veřejná komunikace. Zda nejsou narušené inženýrské sítě, jako je přístup ke kanalizaci, veřejnému vodovodu či elektrické síti. Vydání souhlasu banky s dělením zastaveného pozemku podle Chňoupkové Míchalové ale i podmiňuje zachování dostatečné hodnoty stavby a zbylého pozemku k výši nesplacené hypotéce.
„Banka vydá souhlas jen za předpokladu, že hodnota zbývající zástavy je stále dost vysoká na krytí úvěru klienta,“ upozorňuje na podstatnou podmínku.
Češi jdou po nemovitostech. Spoření na penzi je až na třetím místě
Což, jak říká, ale nebývá problém. Ceny nemovitostí v posledních letech prudce rostly. A ve své praxi řeší takové situace obvykle po uplynutí dvou a více let od uzavření hypoteční smlouvy. Což znamená, že u většiny jejích klientů poměr mezi výší nesplacené hypotéky a hodnotou zastavované nemovitosti vychází dobře i poté, kdy se oddělí část pozemku. Zároveň ale upozorňuje, že takzvaně v hypotéce musí vždycky zůstat ten pozemek, na němž stojí nemovitost k bydlení.
Rozdělení pozemku zatíženého hypotékou i něco stojí
Vyřízení souhlasu banky s rozdělením pozemku, na němž drží zástavu, ale i něco stojí. Banky vyžadují zpracování nového odhadu nemovitosti, kde se už odrazí oddělení části pozemku. Také si účtují poplatek za vyhotovení nového dodatku ke smlouvě, pokud s dělením souhlasí. A je tu i potvrzení pro katastr nemovitostí o tom, že se vzdávají zástavního práva na oddělenou část pozemku, upozorňuje František Bouc z České spořitelny. A tady už je řeč o nižších jednotkách tisíc korun.
„Pokud je potřeba vyhotovit dodatek ke smlouvě, klient zaplatí 3 000 Kč. Souhlas s dispozicí se zástavou stojí 500 Kč. Pokud je potřeba zpracovat nové ocenění nemovitosti, cena této služby je stanovena na 4 900 Kč,“ doplňuje Ondřej Šuchman z Komerční banky.
Čím dál více mladých lidí rezignuje na sen o vlastním bydlení
Z výše těchto poplatků vyplývá, že ještě dříve, než se vlastník pozemku vydá do banky s žádostí o vydání souhlasu s dělením a vyjmutí části pozemku ze zástavy, je vhodnější nejprve požádat stavební úřad o souhlas s dělením. Správní poplatek za tento úkon, rovněž nezbytný pro zápis změny do katastru, činí 1 000 Kč. Což je ve srovnání s částkou blížící se až k 10 tisícům korun u banky za odhad a dodatek ke smlouvě, podstatný rozdíl.
Klienti banky tím, jak vysvětluje Dana Chňoupková Míchalová, předejdou riziku, že jim úřad souhlas s dělením zamítne poté, kdy už mají souhlasné stanovisko od své banky. A to je vyjde obvykle na několik tisíc korun.
—
Pokud se ale nakonec podaří získat souhlas s dělením pozemku jak od úřadu, tak od banky, pak už by neměl být s rozdělením pozemku žádný problém. Na řadu přichází vypracování geometrického plánu. K jeho vyhotovení si geodet vyžádá souhlas od úřadu, jehož přílohou je návrh na dělení. Tyto dokumenty, geometrický plán, souhlas banky a úřadu přidá vlastník pozemku k žádosti o změnu údajů na katastr nemovitostí. Ten by měl od podání návrhu do 30 dnů zanést změnu do registru nemovitostí.
Veronika Táchová
