Investice do nemovitosti patří ve střední Evropě dlouhodobě k nejoblíbenějším způsobům, jak se zajistit na stáří a uložit peníze. Není se čemu divit. Pro mnoho lidí značí nemovitost nejen jistou střechu nad hlavou, ale i formu investice.
Na Slovensku žije ve vlastním přibližně 93 procent domácností, v Česku je to zhruba 70 procent. To je v obou případech nad průměrem EU. Analytik společnosti XTB a spolupracovník redakce FinTag Tomáš Vranka si ale pokládá spekulativní otázku. „Čistě z pohledu zhodnocení, porážejí nemovitosti akcie nebo burzovně obchodované fondy ETF?“
Nemovitosti v Česku zdražily za posledních devět let o 124 procent
V posledních letech ve středoevropském regionu silně roste vedle nemovitostí i zájem o investování do akcií a ETF fondů. Důvod je jednoduchý. Jde o snadno dostupný způsob, jak investovat do světových trhů i s menším kapitálem. Když se podíváme na data za posledních deset let, americký akciový index S&P 500 včetně reinvestovaných dividend přinesl průměrný roční výnos přibližně 15,9 procenta. To odpovídá celkovému zhodnocení kolem 338 procent. Globální index MSCI World za stejné období vydělal v průměru asi 13,9 procenta ročně, tedy zhruba 266 procent kumulativně.
Podíl vlastníků [modře] nemovitostí [hořčičná] a nájemníků v zemích EU v roce 2024 [v %]
[Zdroj: Eurostat]
Zajímavý je i delší pohled na vývoj zhodnocení. Od začátku tisíciletí, tedy v letech 2000 až 2026, dosahoval S&P 500 výnosu kolem osmi procent ročně a MSCI World přibližně 6,9 procenta ročně. To je solidní výsledek. A to i přesto, že trhy v tomto období zažily dvě výrazné krize, splasknutí technologické bubliny i globální finanční krizi. U akcií samozřejmě platí, že procházejí lepšími i horšími obdobími. Ale z dlouhodobého pohledu americký akciový trh historicky přináší výnos kolem 10 procent ročně.
Jak je to u nemovitostí?
U nemovitostí je srovnání složitější. Neexistuje jeden univerzální ukazatel celkového výnosu. Pokud ale vezmeme data Eurostatu, ceny nemovitostí za posledních deset let vzrostly na Slovensku přibližně o 120 procent a v Česku téměř o 150 procent. Když k tomu připočteme odhadovaný hrubý výnos z nájmu ve výši 4 až 5 procenta ročně, dostaneme se orientačně na celkový hrubý výnos za dekádu kolem 200 až 228 procent na Slovensku a 255 až 287 procent v Česku.
Ceny nemovitostí [fialová] a nájmy [modře] mezi roky 2015 až 2025 [změna v %]
[Zdroj: Eurostat]
Z těchto čísel vyplývá, že české rezidenční nemovitosti se výnosově přiblížily globálním akciovým indexům, zatímco slovenský realitní trh za nimi mírně zaostal. Nejlépe v tomto srovnání vychází americký index S&P 500. Také je ale fér dodat, že poslední dekáda byla pro americké akcie mimořádně silná.
Záleží i na likviditě, nákladech a investičním stylu
Vraťme se na začátek. Samotný výnos ne vždy musí být důvod pro pořízení nemovitosti. Navíc v akcii nepřespíte. Platí to ale i obráceně. Když nakoupíte akcie, odpadá vám starost s hledáním solidních nájemníků do nemovitosti na investici. Prostě nemovitosti i akcie mají odlišné výhody a nevýhody a každá z těchto tříd aktiv může v portfoliu plnit jinou roli. Historická data proto nedávají jednoznačnou odpověď, že jedna varianta je vždy lepší než druhá. Záleží na investičním horizontu, ochotě nést riziko, výši kapitálu i na tom, jak moc chce investor své investice aktivně řešit.
Češi jdou po nemovitostech. Spoření na penzi je až na třetím místě
Nemovitosti mají výhodu v tom, že mohou přinášet stabilní příjem z nájmu, který se v čase většinou přizpůsobuje inflaci. Zároveň umožňují využití finanční páky, hypotéky. Což může výsledný výnos zvýšit. Na druhou stranu jsou méně likvidní, vyžadují vyšší vstupní kapitál a často i průběžnou péči a dodatečné náklady.
Splátky hypoték rostou meziročně o 15 %. Stejně jako ceny nemovitostí
Akcie a ETF naopak nabízejí vysokou likviditu, nízké náklady a jednoduchý přístup k široké diverzifikaci. Investor může rozložit peníze napříč regiony, sektory i typy firem. Zároveň má možnost investovat postupně i menší částky. Právě proto jsou pro mnoho lidí přirozeným doplňkem nebo alternativou k investici do nemovitostí.
Úroky u hypoték stouply o 0,30 %. Bankéři věří v krátkodobé zvýšení
Z pohledu dlouhodobého budování majetku tak nedává příliš smysl stavět nemovitosti a akcie striktně proti sobě. Obě třídy aktiv mohou mít v dobře diverzifikovaném portfoliu své místo. A pro investory, kteří chtějí kombinovat výhody obou přístupů bez nutnosti kupovat konkrétní byt nebo dům, existuje ještě třetí cesta v podobě REIT fondů. Tedy realitních investičních trustů obchodovaných na burze. Pokud chcete lépe pochopit, jaké místo mohou mít nemovitosti, akcie a ETF v dlouhodobém investičním portfoliu, podívejte se do našeho nového e-booku na toto téma dostupném na našich stránkách.
Tomáš Vranka, investiční analytik XTB a spolupracovník redakce FinTag
