Ceny dlouhých a krátkých fixací u hypoték se vyrovnaly

V posledních letech výrazně ubylo tří a pětiletých fixací u hypoték. Více než polovinu z nich tvoří podle údajů centrální banky fixace na dobu delší pěti let. A navíc: Úrokové sazby u dlouhých fixací jsou naprosto srovnatelné s krátkými a podle odborníků ty reálně sjednávané jsou dokonce o něco nižší.

V posledních letech vyšplhaly úrokové sazby hypoték nejvýše na začátku roku 2019, kdy se pohybovaly v průměru kolem tří procent. Od té doby s výjimkou prvního kvartálu 2020 postupně klesaly a dnes některé z menších bank nabízejí sazby i pod 2% hranicí.

„To se ale týká hlavně malých bank, které za těchto podmínek nemohou celý trh kapacitně obsloužit. Nejčastěji se tak sazby pohybují kolem 2,15 až 2,20 procenta p.a.,“ říká místopředseda představenstva společnosti Gepard Finance David Eim.

Podle něj platí, že pokud se ekonomika bude i nadále zotavovat z důsledků mimořádných opatření kvůli koronaviru, je tu stále potenciál k dalšímu mírnému poklesu sazeb. V případě horšího scénáře s vyšší nezaměstnaností a dalšími dopady koronakrize ale již výraznější pokles nečeká. Nejistě k budoucímu vývoji se vyjadřují i zástupci bank, které jinak zažívají úbytek zisku v řádu desítek procent.

Obliba dlouhodobých fixací roste

V souladu s vývojem úrokových sazeb se v posledních letech změnily preferované fixace. Kdo si chtěl v minulosti zafixovat úrokovou sazbu na delší dobu, aby měl jistotu, že mu po krátké fixaci nestoupne úrok i s výší splátky, si připlatil na úroku. Klidně až o jeden procentní bod. Dnes jsou ale sazby tak nízko, že jsou rozdíly v nákladech u různých fixací takřka minimální nebo nulové. Většina bank nabízí stejnou úrokovou sazbu u pětileté i desetileté fixace.

„Podle údajů České národní banky jsou dokonce sazby ve všech předchozích dvanácti měsících u hypoték sjednaných s fixací delší než pět let v průměru o jednu až skoro dvě desetiny procentního bodu nižší než u tří a pětiletých fixací,“ tvrdí David Eim.

Podíly fixací za dané období [čisté nové úvěry, refinancování a nová ujednání]

[Zdroj: ČNB]

Podle údajů centrální banky se v posledních letech skutečně výrazně zvedla obliba fixací delších pěti let. Zatímco v roce 2015 zaujímaly nově sjednané tří a pětileté hypotéky skoro 60% podíl, v tomto roce je to jen necelých 35 procent. Naproti tomu podíl úvěrů s fixací nad pět let vzrostl od roku 2015 do dneška z necelé pětiny na téměř 55 procent.

„Na základě našich interních dat lze konstatovat, že více než polovina dlouhých fixací je na sedm let. Celkově v posledních měsících asi 30 procent. Významný je podíl také desetiletých fixací,“ doplňuje David Eim.

Spotřebitele pak upozorňuje, že v současné situaci levných hypoték tak může dávat smysl si úrok zafixovat na delší dobu, tedy zvolit sedmi, osmi nebo třeba i desetiletou fixaci.

Předčasné splacení a refixace

Z hlediska stanovení délky fixace jsou naštěstí pryč doby, kdy předčasné splacení hypotéky [mimo fixaci], mimořádná splátka nebo její refinancování k jiné bance stálo významné peníze, klidně i deset procent z hypotéky. Dnes lze na základě evropské legislativy s hypotékou pracovat pokaždé v době výročí uzavření smlouvy. Při refinancování hypotéky k jiné bance v době ukončení fixace lze většinou také bez problémů přejít.

V této souvislosti je třeba také upozornit na nedávný výrok v Hospodářských novinách nového [od 22. 6. 2020] prezidenta České bankovní asociace [ČBA] a šéfa České spořitelny Tomáše Salomona. Podle něj by poplatky za předčasné splacení hypoték měly vzrůst. To v situaci, kdy centrální banka ponížila základní úrokové sazby, čímž bankám zúžila prostor pro generování zisků z úroků.

Proč? Jedním z možných vysvětlení je to, že tuzemské banky nemají zájem na tom, aby se v České republice stalo to, co na Slovensku. Tam se v prostředí dlouhodobě nízkých úrokových sazeb stalo přetahování dlužníků, respektive refinancování hypoték, velice rozšířenou praxí.

„Refinancování hypoték na Slovensku se stalo základní politikou tamějších bank při nabírání nových klientů. Spotřebitelským trendem na Slovensku je refinancování hypoték s cílem jejich navýšení,“ vysvětlil na konferenci Hypotéka 2019 například ředitel odboru dohledu Národní banky Slovenska [NBS] Marek Ličák.

Banky se bojí o zisky kvůli levnému refinancování hypoték

Slovensko má euro, Česko ho nemá

Z hlediska hypotečního trhu avšak Slovensko pracuje docela v jiném režimu, než Česká republika. Sazby u hypoték stanovuje Evropská centrální banka [ECB]. A ta razí politiku záporných úrokových sazeb. Úroky u hypoték, ale i úvěrů pro domácnosti a firmy, jsou tam nastaveny velice nízko. Což v případě hypoték podporuje snadné refinancování.

„V prostředí záporných úrokových sazeb ztrácí na významu jakákoli fixace úroků u hypoték,“ potvrdil na loňské konferenci Hypotéka Peter Golha z Tatra Banky.

Dále zdůraznil, že s příchodem eura slovenské banky ztratily výnosy na zafixovaných úvěrech. Obdobný názor vyjádřil i Zdenko Štefanides z druhé největší slovenské banky – Všeobecné úvěrové banky [VÚB]: „Ve spojitosti se zápornými úrokovými sazbami ze strany ECB a možností kdykoli předčasně splatit hypotéku, klienti fixaci vůbec neřeší. To znamená, že plovoucí úrok se dnes stal na Slovensku běžným standardem.”

Návrat k plovoucím úrokům [úrok se vyvíjí podle sazeb ČNB, tento typ úroků z českého trhu takřka vymizel, pozn. red.] zmínil na konferenci jako možnost řešení situace v Česku i Jiří Feix z Hypoteční banky. Také ale dodal, že by to znamenalo přenesení rizika na klienta, což dle jeho názoru také není ideální řešení.

Marek Ličák pak dodal, že relativně snadná možnost předčasného splacení hypotéky [i za 1 % z mimořádné splátky] více než klientům pomohla finančním zprostředkovatelům. Ale mimo jiné vedla také k dalšímu zvýšení cen nemovitostí.

–DNA–