„Majitelé komerčních nemovitostí se musejí připravit na tlak pronajímatelů na úspory energií. Pronajímatelé obchodních prostor zase na útlum spotřeby,“ říká v debatě ABCD investora portfolio manažer Conseq realitní Vladan Kubovec.
Podle Vladana Kubovce je realitní trh s komerčními nemovitostmi přece jen vyváženější než realitní trh s byty a bytovými domy. Přesto i tuto část realitního trhu dle jeho názoru čekají změny. Propad cen očekává především u kancelářských budov v nižší kvalitě.
„Já si už dlouho myslím, že nejvíce padnou ceny u kancelářských nemovitostí. Zvyky zaměstnavatelů se proměnily i díky covidu. Jakkoli to určitě nebude o tom, že všichni budou na home office. Firmy ale teď nebudou chtít tolik expandovat a nebudou přijímat tolik zaměstnanců. A zaměstnanci budou chtít větší časovou flexibilitu,“ říká Vladan Kubovec v debatě ABCD investora.
U kancelářských budov se tak stane zásadní kvalita pracovního prostředí. A neméně důležitá bude energetická náročnost budov. Klíčovou roli sehrají ESG principy. Byť, jak říká, v Česku stále mnoho firem neví, co přesně se za tímto termínem skrývá.
„Zahraniční zájemci o to ale mají zájem,“ upřesňuje s tím, že ty kanceláře, kteří tuto poptávku neuspokojí klesnou na ceně.
ESG principy v oblasti komerčních nemovitostí spočívají v nízkoenergetických řešeních a provozu budovy s ohledem na životní prostředí. Což platí například pro volbu stavebních materiálů, ale třeba i dodržování ESG principů ze strany servisních firem vlastníka budovy.
Obchodní centra a industriální nemovitosti
Pročištění trhu se dle Vladana Kubovce dotkne i obchodních center. Podle něj podpora státu v době covidu problémy některých z nich jen odsunula. Taková pomoc už se ale opakovat nebude. A vzhledem k tomu, že domácnosti začnou více šetřit kvůli rostoucím nákladů, z obchodních center přežijí dle něj jen ty s velmi kvalitní nabídkou.
„Domácnostem rostou náklady, ale příjmy se o tolik nezvýší. To znamená, že omezí spotřebu. Nebudou si kupovat dražší věci. Nebo si je nebudou chtít kupovat tolik. Obchodní řetězce nebudou chtít expandovat. Nebudou si moci dovolit vyšší nájmy. Lze tedy očekávat pokles ceny u retailových obchodních parků,“ tvrdí Kubovec.
„Tedy v případě obchodních center očekávám určitou korekci,“ dodává.
A změn dozná i trh se skladovými prostory. Jakkoli je podle něj o ně stále zájem, již nyní lze na trhu vidět pronajímatele, kteří ubírají ze svých skladových kapacit. Platí to hlavně pro online obchodníky. Ponejvíce ty, kteří v době covidu, kdy lidé nakupovali hlavně online, expandovali v domnění, že zájem o online nakupování potrvá ve stejné míře i po covidu. Což se nestalo a do situace navíc promlouvá menší ochota domácností utrácet.
Industriální nemovitosti půjdou dobře
Vladan Kubovec potvrzuje, že Česko disponuje jen omezenou nabídkou industriálních nemovitostí. Což značí, že poptávka převyšuje nabídku. Podle něj se navíc očekává, že o tyto prostory v blízké době projeví zájem výrobní firmy z Číny, Ruska a Ukrajiny.
„Pokud se v Česku nestane zázrak, nezmění se stavební zákon, aby se rychleji stavělo, tak nedostatek industriálních nemovitostí tady s námi ještě nějakou dobu bude,“ tvrdí.
Upřesňuje, že jeho realitní fond nyní prodává všechny své industriální nemovitosti. Přičemž u nemovitostí v Praze výnos z jejich prodeje překonal dle jeho slov všechna očekávání. Avšak i vlastníci industriálních budov – stejně jako v ostatních případech – jsou tlačeni do nízkoenergetických budov. Respektive do snižování nákladů na provoz, a tak i nájemného.
„I my jsme začali stavět fotovoltaické elektrárny na střechy našich budov. Ten tlak bude extrémní a vlastníci budov na to budou muset reagovat. Ať už budou zmenšovat své prodejní plochy nebo budou investovat do úsporných energií,“ vysvětluje s odkazem na obchodní centra.
Po koruně zdraží i euro. To se dotkne i komerčních budov
V debatě ABCD investora Vladan Kubovec dále upozorňuje, že v budoucnu zvýší své úrokové sazby i Evropská centrální banka [ECB]. Což zdraží náklady na úvěry v eurech. Měnová politika ECB se tak stane klíčová i pro ty vlastníky a nájemce komerčních nemovitostí, kteří pracují s eurem.
„Když to shrnu, celkově většina nemovitostí v segmentu 100 milionů plus se obchoduje v eurech. Tam tedy zatím žádný problém není. Mají půjčené peníze v eurech, příjmy nájemného také v eurech, aby neriskovali nějaké kurzové riziko. Naopak korunoví vlastníci, kteří nemají zafixovaný úrok na delší dobu, tak ti už mají samozřejmě problém. Jsou to jednak drahé úvěry, ale i posuzování dalších úvěrů. Zde lze tak již pozorovat problémy v cash flow,“ tvrdí.
“Na vině” jsou jasně vysoké úroky České národní banky, které zdražují provozní financování prostřednictvím úvěrů. A úvěry se obecně kvůli vyšším nákladům na ně stávají pro mnoho ze zájemců současně i méně dostupné.
Daniel Tácha
—
Aktuální Debata ABCD investora předchází Investičnímu fóru, které se koná ve čtvrtek 9. června 2022 v Praze. Investiční fórum nabízí moderované diskuze s předními ekonomy, bankéři a investičními odborníky z Česka a zahraničí. K jednomu z hlavních témat patří ochrana portfolia při útlumu ekonomiky a s válkou za humny.
