Josef Stanko: Nájemné kancelářských budov stoupá

„Nájemné kancelářských budov stoupá,” říká v rozhovoru pro FinTag.cz Josef Stanko, analytik společnosti Colliers, která se specializuje na realitní služby a správu investic. Důvod přitom nejsou pouze a jen drahé energie. 

Jak reagují pronajímatelé kancelářských prostor na raketový růst cen energií?

Jsou pronajímatelé, kteří mají částky zafixované ještě z dob před zdražováním. Ti to v tuto chvíli použijí jako značnou konkurenční výhodu. Ti, co tuto výhodu nemají, musí ceny znovu soutěžit a přenášet případné zvýšení na nájemce. To může přinést značné komplikace při vyjednávání. Problém nastává například u prodloužení smluv stávajících nájemců, pokud jde o významné zvýšení.

Jaké máte informace o vyjednávání pronajímatelů kancelářských prostor s dodavateli energií? V jaké jsou pozici?

Jak jsem již řekl, je mnoho majitelů, kteří mají ceny energií zafixované ještě z doby před zvyšováním nájmů a nemusí tak přistupovat k významným navýšením. Mnoho z nich může těžit z velikosti svých portfolií a vyjednat si lepší cenu oproti malým odběratelům. Běžný kancelářský provoz není naštěstí tak závislý na dodávkách energií. Jako je například výroba v továrnách a obecně by neměl být nějak významně ohrožen.

Podle našich informací není dojednávání cen energií s jejich dodavateli příliš snadné. Máte nějakou radu či doporučení, jak mají jednat s dodavateli, aby ti s nimi uzavřeli zafixované smlouvy?

Toto bych nechal na každém pronajímateli a jeho strategii.

Nájemné stoupne minimálně o inflaci

Pokud bychom dali stranou energie, zdražuje nájemné kancelářských prostor v českých městech?

Nájemné kancelářských budov stoupá. Nejrychleji stoupala cena v nových projektech, které se aktuálně staví. To hlavně kvůli externalitám jako cena a dostupnost stavebních prací a materiálů. Často se ale nové kancelářské projekty staví tak, aby reflektovaly nejnovější trendy. A to přináší vyšší náklady. Nejvyšší ceny jsou v Praze, následuje Brno a poté další krajská města. V nich ale není moderní kancelářský trh tolik rozvinutý jako v největších dvou městech.

O kolik počítáte, že stoupnou nájmy kancelářských prostor v příštím roce?

Co se týče aktuálních smluv, dá se předpokládat, že většina majitelů využije inflační doložku, dle platných smluv. U nových nájemních smluv je důležité rozlišovat, o jaký projekt se jedná. Obecný trend se projevuje v rychlém zvyšování nájmů u projektů ve výstavbě a v pomalém u stávajících budov. Pomyslné nůžky mezi novým a starým se tak ještě více otevřou. Avšak predikovat, o kolik to bude, je nemožné.

Je velký rozdíl v cenách nájemného u nových a starších budov? Co určuje cenu?

Pokud bychom se bavili o existujících budovách, tak hlavním určujícím faktorem je kvalita budovy. Je to její stáří a lokalita v rámci města. Moderní budovy, nedávno postavené nebo ve výstavbě, často nabízí vyšší standard, šetrnější provoz nebo uživatelskou přívětivost. Mohou si tak říci o něco vyšší nájemné.

Penta Real Estate získala miliardu od Komerční banky

Pokud zůstaneme v Praze, kde jsou nájmy kancelářských budov nejvyšší?

V Praze mezi nejvyhledávanější, a tudíž i nejdražší, lokality patří centrum města, Karlín, okolí Smíchova či Pankrác a Brumlovka. Kancelářských mikrolokalit je ale mnoho a nelze nájemné úplně jednoduše generalizovat.

Panují velké rozdíly mezi Prahou a ostatními městy?

Určitě. Tradičním tahounem nájmů napříč kancelářskými trhy je Praha. Současný stav zdražování ovlivní hlavně trhy, kde probíhá výstavba. To je právě zejména Praha a Brno. Ostatní česká města nemají tak aktivní a sledované kancelářské trhy a dopady by tam neměly být tak velké. Spíše se v nich budou více řešit dopady růstu cen energií a služeb.

Nový stavební zákon? Na ten se stále jen čeká

Dlouhodobě se ví, že povolování nových staveb v Česku vázne, platí to i pro kancelářské budovy?

Bohužel ano. Mnoho developerů by vám potvrdilo, že změna územního plánu je proces na dlouhé roky s často nejistým výsledkem.

Jak z tohoto pohledu hodnotíte současnou nabídku a poptávku?

V roce 2021 a nyní v 2022 vidíme, že dokončených kancelářských projektů je v Praze méně. V posledních měsících se ale začalo stavět několik zajímavých velkých projektů a nájemci hledající nové kanceláře tak mají více možností. Neobsazenost je stále jedna z nejnižších v rámci regionu střední a východní Evropy. Naopak poptávka se po nejistotě během pandemie opět rozběhla. Vidíme více nových nájmů a předpronájmů oproti dříve dominujícím renegociacím.

Klíčem k více konkurenceschopnému trhu je nový stavební zákon. Ten nyní Ministerstvo pro místní rozvoj ČR přepracovává. Jak hodnotíte navržené změny?

Nemám nové změny detailně nastudované, ale velmi mě zamrzelo, že trh musí čekat dalších dvanáct měsíců. Už jen to je další obrovské zdržení. Nicméně s tím, jaká je dosavadní rychlost povolování se dá říci, že cokoliv, co vejde v platnost, bude pravděpodobně zlepšení.

MMR odmítlo kritiku, že zpackalo stavební zákon

Máte za to, že se Česko někdy dopracuje ke kvalitní legislativě ve věci stavebních řízení? A koho byste dal z okolních zemí „za vzor“?

Chci tomu věřit. Osobně favorita z okolí nemám. Myslím si ale, že k vyřešení by byla potřeba například rozsáhlá reforma celého systému územní samosprávy a na takové rozhodné „bouchnutí do stolu“ se tu ještě dlouho nenajde politická odvaha.

Poměry na trhu kancelářských prostor se změní

Zamíchá aktuální zdražování s poměry na trhu kancelářských prostor? V tom smyslu, že na něm dojde k významnějšímu přeskupení nájemců a pronajímatelů?

Takto je to v podstatě vždy. Vždy tu budou nájemci, co po letech změní budovu a na jejich místo přijdou noví. V momentě, kdy už kancelářskou budovu uspokojivě nepronajmete, musí přijít rozhodnutí majitele, co s ní. Buď přistoupí k radikální rekonstrukci, nebo změně užívání. Nyní to akceleruje snaha velkých společností dokazovat závazek k udržitelnosti. A tak předpokládáme, že stále častěji uvidíme stěhování firem do šetrnějších budov.

Co mohou udělat pronajímatelé kancelářských prostor, aby udrželi konkurenceschopné nájmy?

V dnešní době je potřeba, aby majitel budovy dbal o své nájemce. Reagoval na trendy na kancelářském trhu a pravidelně investoval do budovy tak, aby energeticky performovala co nejlépe. V dnešní době jsou například k vidění instalace alternativních zdrojů energie, inteligentní systémy řízení budovy, aplikace pro nájemce nebo nadstandardní občanská vybavenost v rámci projektu a prémiový design. Nedá se říci, že by byl nějaký standard, každý developer má svůj určitý styl.

Daniel Tácha

—

Josef Stanko ve společnosti Colliers působí jako Senior Research Analyst. V oblasti komerčních nemovitostí se pohybuje od roku 2013. Působil mimo jiné na pozicích manažera pronájmů obchodního domu Kotva či manažera pronájmů obchodních center Tesco Stores. Pro Colliers pracuje od roku 2019, nejprve jako součást týmu pronájmu kanceláří. Na konci roku 2019 přešel do oddělení průzkumu trhu na místo analytika.