V Česku je v nabídce zhruba 223 tisíc investičních bytů. Tyto investiční byty vlastní zhruba 71 tisíc majitelů. Na jednoho z majitelů připadá v průměru 3,1 bytu. Alespoň to vyplývá z aktuální studie společnosti Dataligence.
Za investiční nemovitost společnost Dataligence považuje byt, jehož majitel vlastní alespoň tři bytové jednotky. Ze srovnání všech pronajímaných bytů podle této metodiky vychází, že deset procent pronájmů připadá na investiční byty.
„V analýze jsme se věnovali především fyzickým osobám, které vlastní alespoň tři bytové jednotky. Vždy jednu jednotku jsme odečetli, protože předpokládáme, že v ní bydlí. K tomu jsme připočetli majitele bytových domů a 30 procent bytů ze skupiny majitelů, kteří vlastní dva byty,“ vysvětluje metodiku analýzy jednatel Dataligence Milan Roček.
Při přípravě analýzy společnost vycházela z dat katastrálních úřadů po celém Česku. Ta ukázala, že většina investičních bytů se nachází v bytových domech, ve kterých je v Česku kolem 2,4 milionu bytů. Odtud pramení i zjištění, že zhruba 10 procent bytů v bytových domech v ČR majitelé provozují formou pronájmu investičního bytu. Přičemž ale platí, že v současné chvíli žije zhruba 80 procent lidí ve vlastním bydlení a zhruba 20 procent v nájemním.
Počet investičních bytů v Česku dosud nikdo nespočítal. Analýzu Dataligence vypracovala jako podklad ke spuštění nové Platformy individuálních pronajímatelů. Ta má podle viceprezidenta Asociace nájemního bydlení [ANB] Tomáše Kašpara poskytnout všem majitelům investičních bytů základní know-how pro nákup a provoz investičních bytů a zastupovat jejich zájmy.
Investiční byt jako zajištění na stáří
„Pokud se podíváme na rozložení investičních bytů v rámci území celé České republiky, je nepřekvapivé, že nejvíce investičních bytů se nachází v Praze a ve Středočeském kraji,“ říká Milan Roček.
Podle něj nejvýznamnější počet bytů nabízených v Česku ke komerčnímu nájemnímu bydlení tvoří byty, které si koupily do osobního vlastnictví fyzické osoby. Motivace těchto lidí je dvojího druhu – buď si byty koupili čistě na pronájem na přivýdělek či obživu. Anebo si ho pořídili kvůli budoucnosti jako bydlení pro děti nebo zajištění na stáří.
Roček tvrdí, že velká část nabídky nájemního bydlení je tedy tvořena zejména lidmi ze střední třídy, kteří ovšem mají takové příjmy, aby si mohli takovouto nemovitost pořídit, často pomocí hypotéky. S tím souhlasí člen prezidia ANB Jakub Vysocký.
„Typický majitel investičního bytu je středoškolák spíše vysokoškolák z většího města a věkem 45+. Zdá se, že se mění trend, a že už to nejsou výlučně jako dřív muži, kteří se o investice zajímají. Čím dál častěji se do investování do bytů aktivně zapojují i ženy,“ říká.
Aktuálně drahé hypotéky a prozatím stále jen pozvolný pokles cen realit podle něj zvyšují zájem o nájemní bydlení. Což potvrzuje politika developerů. Podle studie společnosti CEEC Research téměř dvě pětiny developerských společností [38 %] potvrdily, že odstoupily od záměru některé byty prodat a nabídly je k pronájmu. 57 procent z nich totiž potvrzuje větší zájem o pronájmy než o nákupy nových bytů.
Developeři stahují část bytů z prodeje. Nabízejí je k pronájmu
Na druhé straně developeři sázejí i na trend, kdy Češi dávají přednost vlastnímu bydlení. V Česku je to nejen zvykem, ale vlastní bydlení je základním předpokladem pro klidné stáří. To vzhledem k výši penzí v Česku a výši nájemního bydlení.
Pořízení investičního bytu má svá rizika
Podle realitních makléřů i finančních poradců atraktivita pořizování si investičních bytů vzala za své ve chvíli, kdy významně narostly ceny nemovitostí. Ty v tuto chvíli klesají, což by mohlo vést ke znovuobjevení kouzla investičních bytů.
Ceny starších bytů v Praze propadly o půl milionu. V Brně o milion
Na druhou stranu mnohé investiční byty si lidé v minulosti pořizovali na hypotéku. A hypotéky jsou nyní drahé. Podle České bankovní asociace činila letos v březnu průměrná úroková sazba hypotéky 5,86 procenta. Zástupci ČBA ale uvedli, že tržní úrokové sazby u delších splatností zůstávají rozkolísané. To značí, že se v závislosti na parametrech hypotéky pohybují většinou mezi 6 až 7 procenty.
„Jejich průměr však v posledním půl roce vesměs stagnuje mírně nad hranicí šesti procent,“ řekl hlavní ekonom České bankovní asociace Jakub Seidler.
Pořízení si investičního bytu na hypotéku se tak při současných cenách bytů a hypoték stává obtížnější. Předpokladem úspěšné investice do bytu je totiž nízká cena bytu a dostatečná výše nájmu, která zaplatí hypotéku. Realitní i hypoteční trh této kombinaci aktuálně příliš nakloněn není. A to platí dvojnásob pro investiční byty, které jsou z principu menší a v dobrých lokalitách, takže se jistě pronajmou jako byty startovací pro mladé lidi v produktivním věku. Navíc provoz investičního bytu či bytů je často práce “na plný úvazek.”
