„Primární ukazatel, který dneska násobí objemy poskytnutých hypoték, je rostoucí výše hypotéky. Je to dáno růstem cen nemovitostí,“ říká v podcastu FinTag Jan Brejl, obchodní ředitel skupiny Partners.
Ty podle něj loni meziročně celkově zdražily o zhruba 15 procent. A tak tedy čím dražší jsou nemovitosti, tím vyšší jsou hypotéky, které si na ně lidé berou.
„Ale jinak nám počet hypotečních klientů dlouhodobě klesá,“ říká dále Jan Brejl v podcastu FinTag.
Podle něj je nejčastější průměrná splatnost hypotéky 25 let. Hypotéka má obvykle úrok 4,3 procenta, a tak jde o průměrnou měsíční splátku v rozmezí 22 až 25 tisíc korun. Přičemž Brejl neočekává, že by měla cena nemovitostí v průměru klesnout.
„Očekávám letos snad jen to, že se zmírní dynamika zdražování, ale stále ta cena půjde nahoru, protože nemovitostí je nedostatek. Málo se staví. Zpackaný stavební zákon, digitalizace… To znamená povolovací řízení je extrémně dlouhé,“ vysvětluje.
U stavebního řízení si má vzít Česko příklad od Poláků, kde, jak říká, vyřídíte dvě stavební povolení za jeden rok.
„U nás to trvá i deset let ani nemrknete,“ dodává.
Masivní vlna refixací ovlivní hypoteční trh
Už letos podle něj ovlivní hypoteční trh silný počet klientů, kteří budou muset takzvaně refixovat hypotéku, případně hypotéku refinancovat. Půjde o hypotéky za zhruba 1,4 bilionu korun v příštích třech letech.
„Klient, který má výročí úrokové sazby, dostane nejpozději tři měsíce před tím výročím nabídku od své stávající banky na další období. V tu chvíli se může klient rozhodnout, zda zůstane u své banky za daných podmínek. Případně bude vyjednávat o jiné sazbě, anebo přejde ke konkurenci. Tam pak mluvíme o refinancování,“ vysvětluje v podcastu FinTag, co to znamená v praxi, Jan Brejl.
Domnívá se, že dojde k rozdělení nabídkové úrokové sazby u hypoték na dvě skupiny. Dnes se uplatňuje spíše jedna plošná sazba pro nové i refinancované hypotéky. To se ale zřejmě brzy změní.
„Banky nabídnou novým klientům, kteří k nim chtějí přejít s již rozjednanou hypotékou výhodnější úrokovou sazbu. Bude tam nějaká prémie z refinancování, protože refinancování je pro banku z hlediska nákladů vyřízení a kredibility klienta výhodnější a méně nákladné. A proto tedy lepší sazba. A stejně tak i svým stávajícím klientům, aby od nich neodešli, dají lepší úrokovou sazbu než klientům s novou hypotékou,“ vysvětluje.
Rozdíl mezi sazbami v těchto dvou skupinách odhaduje na dvacet bodů, tedy 0,2 procenta. A je možné, že sazba refixace u stávající banky může být nižší i o 0,3 procenta, případně 0,35 procenta oproti sazbě u nové hypotéky. Tam bude podle něj záležet na tom, jak velká je ta hypotéka, jak dlouho klient řádně splácel, nebo nesplácel. A dále to, jaké další služby klient u banky využívá.
Co dál říká v podcastu FinTag Jan Brejl
Podle Jana Brejla i přesto, že inflace klesá, úrokové sazby Česká národní banka [ČNB] letos ustálí na úrovni 3,5 procenta. Blíže se vyjadřuje i k tomu, proč nemůže centrální banka spěchat se snižováním sazeb, které by zlevnilo hypotéky. Ale mluví i o tom, proč by prospělo realitnímu trhu, pokud by se zejména starší lidé, kteří žijí sami ve velkých bytech, přestěhovali do menších bytů.
„Nicméně je k tomu mnohdy nic nenutí. Výše penzí roste a stát ročně vydává desítky miliard korun na příspěvek na péči a další podpory,“ říká například.
56 % mladých lidí si myslí, že rodiče jim mají zajistit vlastní bydlení
Zmiňuje i to, proč se na trhu příliš nesjednává nové pojištění dlouhodobé péče. Tvrdí, že si na něj musí lidé zvyknout. Mluví i o investicích penzijních fondů do družstevního bydlení pro starší lidi. Strukturální změny považuje za zásadní hlavně v důchodovém systému. Což platí jak pro třetí pilíř, tak znovuobnovení druhého pilíře důchodového pojištění.
České penzijní spoření vyšlo ve srovnání s jinými jako katastrofa
Komentuje i nedávnou studii o efektivitě tuzemských penzijních fondů think tanku IDEA. A její závěry jasně odmítá. Ale třeba i říká, že by mu nevadila debata o zrušení státního příspěvku, který se podle jeho názoru nevyplácí státu, ale ani střadatelům. A rozhodně podle něj nelze srovnávat penzijní fondy s ETF fondy.
Daniel Tácha
