Splátky hypoték rostou meziročně o 15 %. Stejně jako ceny nemovitostí

Měsíční splátky hypoték rostou a důvody jsou dva. Prvním je, že domácnosti refixují a refinancují hypotéky za vyšší úroky. Druhým je pokračující zdražování nemovitostí, které dlouhodobě zvedá průměrnou výši hypotéky.

A spolu s rostoucí průměrnou výší hypotéky rostou průměrné měsíční splátky hypoték. Což se děje i přesto, že úroky u hypoték dlouhodobě klesají či stagnují, ale nezvyšují se.

„Je to pravda, když se podíváme na průměrnou výši hypotéky, tak jenom roste. A tak měsíční splátka odráží rostoucí ceny nemovitostí,“ potvrzuje pro FinTag stabilní trend posledních let hlavní ekonom České bankovní asociace [ČBA] Jaromír Šindel.

Podle něj měsíční splátka hypotéky loni meziročně stoupla o 15 procent. To odpovídá růstu cen nemovitostí. A jsou to právě zdražující nemovitosti, které akcelerují i objemy sjednaných hypoték. I když, jak upozorňuje Šindel, není to jenom tím. Zdůrazňuje, že se zvyšují i počty nových hypoték. Což odráží oživení na hypotečním trhu i přes pokračující zdražování na realitním trhu.

Ne počty žádostí, ale zdražující nemovitosti tlačí objemy hypoték

Podle hlavního ekonoma ČBA by mohlo situaci letos mírně prospět opatření České národní banky [ČNB]. Ta se totiž loni rozhodla zpřísnit podmínky pro získání hypotéky pro takzvané investiční nemovitosti.

„Ty ceny nemovitostí a ten trh odráží vícero faktorů. Sem patří i zpřísnění podmínek pro investiční hypotéky. To může přinést určitý tlak na snížení cen nemovitostí,“ vysvětluje Jaromír Šindel.

Také ale dodává, že nelze počítat s tím, že by se opatření ČNB do cen na realitním trhu promítlo zas až tak výrazně: „Bude to spíše méně významné, ale do realitního trhu to i tak přece jen bude mít pozitivní dopad.“

Jako další dobrou zprávu uvádí, že i nadále mírně klesají úroky u hypoték a růst mezd je, a nejspíš i bude stále vyšší, než průměrné úroky u hypoték. A úroky u hypoték klesají i letos.

Banky rozdělí sazbu u hypoték. Nižší pro refixace, vyšší pro nové úvěry

„Průměrná realizovaná úroková sazba u nových hypoték v lednu nepatrně dále klesla na 4,48 procenta z prosincových 4,49 procenta a zůstává tak víceméně stabilní od října loňského roku,“ říká pro FinTag s odkazem na lednový Hypomonitor bankovní asociace.

Sjednaná průměrná výše hypotéky raketově roste

Průměrná velikost nově poskytnuté hypotéky letos v lednu podle Hypomonitoru ČBA činila 4,51 milionu korun. A jak už bylo řečeno, zejména kvůli růstu cen nemovitostí stále stoupá. Například proti loňskému prosinci poskočila o celé procento. V meziročním srovnání už je ale o 15 procent vyšší. Loni v lednu činila průměrná výše hypotéky 3,92 milionu korun.

„Výše hypotéky souvisí s vývojem cen nemovitostí. A ty například jen loni ve třetím čtvrtletí zdražovaly silným téměř 11% meziročním růstem či 16% růstem v případě cen bytů,“ říká dále Jaromír Šindel.

Provize realitních makléřů šplhají do stovek tisíc korun a brzdí trh

Podle něj je ale třeba říci, že nabídkové ceny v posledním čtvrtletí loňského roku mírně zpomalily mezičtvrtletní růst. Ten činil 2,4 procenta. A šlo o nejnižší nárůst od poloviny roku 2024. Ovšem současné tempo zdražování i tak zůstává nad dlouhodobým průměrem.

„Průměrná transakční cena bytů, jak nových, tak starších se v Česku loni ve čtvrtém čtvrtletí dostala na 97,5 tisíce korun za metr čtvereční. To odráží 2% mezikvartální a 11,3% meziroční nárůst,“ doplňuje pro FinTag.

Průměrná měsíční splátka stoupá s výší hypotéky

Pomineme-li zvýšení úroků u refixovaných a refinancovaných hypoték, jež si lidé sjednali většinou v době, kdy se pohybovaly úroky kolem tří procent, tak úroky u hypoték dlouhodobě klesají. Nicméně neklesají zdaleka tolik, aby vyvážily zdražování nemovitostí. Výsledek je, že měsíční splátky hypoték jenom rostou.

Průměrná hypoteční splátka podle dat ČBA letos v lednu dosáhla výše přes 24 tisíc korun. Medián se pohyboval na hranici 19 tisíc korun.

„Kombinace poklesu úrokové sazby a vyšší průměrné výše hypotéky v lednu 2026 ve srovnání s průměrnými hodnotami z roku 2025 zvýšila průměrnou měsíční splátku hypotéky o 1,4 tisíce korun,“ vysvětluje pro FinTag Šindel.

Nemovitosti v Česku zdražily za posledních devět let o 124 procent

Přidává i další zajímavé srovnání: „Ve srovnání s průměrnou hypoteční sazbou 5,07 procenta v roce 2024 dosáhla úspora na měsíční splátce hypotéky kvůli úrokové sazbě necelých 1 600 Kč pro hypotéku v její aktuální průměrné hodnotě. Ovšem současná průměrná výše hypotéky je o 7 procent vyšší než její průměrná výše v roce 2024. To přispívá k navýšení měsíční splátky o 1,6 tisíce korun ve srovnání s průměrnou měsíční splátkou loni navázanou na loňskou průměrnou výši hypotéky ovšem při současné úrokové sazbě.“

Co chystá ČNB u hypoték na investiční nemovitosti

Prozatím nenasvědčuje nic tomu, že by měly nemovitosti v Česku ubrat na tempu zdražování. Což platí jak pro byty, rodinné domy, tak pozemky. Určitým brzdícím momentem se mohou ukázat zmíněná zpřísňující opatření centrální banky. Ta mají vést k útlumu nákupu takzvaných investičních bytů na hypotéky. I ty se totiž podílejí na růstu cen nemovitostí. Změny vyhlásila ČNB loni v listopadu, platit ale začnou až letos v dubnu.

Rašín byl často ještě rychlejší, říká v podcastu hlavní archivář ČNB

De facto jde o zpřísnění získání hypotéky na investiční nemovitost. Bankovní rada ČNB bankám doporučila, aby u úvěrů na pořízení investiční obytné nemovitosti u procentuálního poměru mezi výší poskytnutého hypotečního úvěru a zástavní hodnotou nemovitosti [LTV] uplatňovaly 70% hodnotu. A u poměru mezi celkovým zadlužením žadatele a jeho čistým ročním příjmem [DTI] uplatňovaly hodnotu sedminásobku.

„Aktivita na hypotečním trhu překročila dlouhodobé průměry. Ceny obytných nemovitostí rostou dvouciferným tempem a zvyšuje se podíl hypoték na pořízení obytných nemovitostí, které mají investiční charakter,“ odůvodnil doporučení ČNB člen její bankovní rady Jakub Seidler.

ČNB zpřísnila pravidla pro hypotéky na investiční byty. Moc tím nezmění

Zdůraznil pohled centrální banky, podle kterého se tyto úvěry nejenže podílejí na již tak vysokých cenách nemovitostí, ale zároveň vykazují rizikovější profil než úvěry pořízené na financování vlastního bydlení.

Otázka ale zní, zda ČNB udělala u investičních hypoték „dost“ ve srovnání s hypotékami na neinvestiční nemovitosti. U nich je ukazatel LTV na hodnotě 80 procent, pro žadatele do 36 let na 90 procentech. Na druhé straně ukazatel DTI je v případě neinvestičních nemovitostí deaktivovaný, stejně jako procentní podíl celkových měsíčních splátek všech úvěrů na čistém měsíčním příjmu žadatele [DSTI].

Daniel Tácha