Ceny většiny nemovitostí v regionech i velkých městech klesají. Podle realitních makléřů o 20 až 30 procent. Propady cen hlásí i ceny bytů ve velkých městech. A snižování cen realit není podle ekonomů zdaleka u konce.
Tématu propadu cen nemovitostí se nedávno podrobněji věnoval hlavní ekonom skupiny Comfort Finance Group Vladimír Pikora. Aktuální situaci na realitním trhu shrnul následovně: „Realitní kanceláře už teď hlásí zamrznutí trhu. Nemovitostí se prodává výrazně méně než v minulosti a ceny padají. Potenciální kupci již vědí, že má smysl čekat na větší slevu, kterou nakonec také dostanou.“
Prodejci zejména nových bytů se v reakci na to podle něj snaží svou nabídku zatraktivnit bonusy, aby nemuseli jít s cenou dolů.
„Někdo přidá navíc zdarma výbavu kuchyně, jiný zase parkovací místo nebo garáž. Tam, kde nic na přidání není, musí jít cena dolů. Největší propady cen přitom hlásí prodejci u starších panelových domů,“ konstatuje Pikora.
Upozorňuje zároveň, že aktuální data Českého statistického úřadu [ČSÚ] výrazný pokles cen nemovitostí zatím nenaznačují. Podle nich ceny nových bytů naopak například v Praze loni ve třetím kvartálu meziročně vzrostly o 13,7 procenta. Avšak mezikvartálně už jen o jedno procento. A to je podle Vladimíra Pikory teprve začátek.
„Oficiální data zatím nezohledňují poslední týdny, a proto zatím nevyznívají tak tragicky. […] Jedná se však o statistiky za třetí kvartál. Navíc jde o Prahu, která je v kontextu České republiky specifická. Kdybychom se bavili o datech za čtvrtý kvartál, pravděpodobně bychom dostali čísla horší. Na tato data si ale musíme ještě počkat,“ uvádí.
Důvody, proč klesají ceny nemovitostí
Vladimír Pikora ve svém komentáři shrnuje i důvody poklesu cen. Nepřichází s ničím novým. Lidé si podle něj v posledních letech zvykli, že ceny realit jenom rostou. A tak se kvůli nedostatku jiných příležitostí – kam mimo jiné spadá i solidní důchodová reforma – většina lidí vrhla na investice do nemovitostí.
„Šlo o dokonalou investici. Byla bezpečná, a přitom nabízela zhodnocení podobné jako u mnohých akcií,“ říká ekonom.
Čáru přes rozpočet ale již před několika lety udělaly takzvaným investičním bytům právě vysoké ceny realit. Mnozí investoři je totiž pořizovali na hypotéky. Podmínka úspěšné investice do nemovitosti na hypotéku ale spočívá v nízké ceně nemovitosti. A jsou-li ty příliš vysoké, ani sebelevnější hypotéka není zárukou návratnosti investice. Definitivní konec snům o výhodnosti takových bytů učinila vysoká inflace a růst základních úrokových sazeb ze strany České národní banky [ČNB].
„Úrokové sazby vyskočily na nevídaných sedm procent a trh nemovitostí zamrzl. Hypotéky se téměř přestaly prodávat a jejich objem meziročně poklesl o neuvěřitelných 80 procent,“ potvrzuje Vladimír Pikora.
Podle něj při úrokové sazbě kolem sedmi procent přestává zaběhlý systém pronájmů dávat smysl. Proč by někdo investoval do realit, když mu ročně vynese méně než státní dluhopisy, u kterých není žádné riziko. Ptá se.
Nepronajímám, protože bych pronajímal až příliš draze
Ekonom poukazuje i na další fenomén, který se investičních bytů na hypotéku přímo týká. A tím jsou starosti s hledáním solidních a dnes i bonitních nájemců. Navíc drahé hypotéky zvyšují nájemné a stejně tak zvyšují nájemné i drahé energie.
„Prostě jsem přestal pronajímat svoji nemovitost. Abych vydělal, musel bych nastavit až příliš vysoké nájmy. Otázka je, zda bych pak nemovitost pronajal. Když bych nechal nájmy, jak jsou, nevydělám nic. Jako nejracionálnější se mi proto jevilo ukončení pronajímání. Alespoň na dobu, než se situace stabilizuje,“ potvrdil pro FinTag.cz před několika měsíci majitel jednoho z pražských domů, který si nepřeje být jmenován.
Uvedený majitel má výhodu, že nemovitost je čistě jeho, nesplácí žádnou hypotéku ani úvěr. Ve složitější situaci ale jsou ti, kteří reality pronajímají, ale ty nejsou plně v jejich vlastnictví a splácí je bance. A v ještě složitější situaci jsou ti pronajímatelé, které čeká refixace hypotéky. Takových investorů, kteří si před pár lety sjednali hypotéky za 2% úrok, aby nyní platili 6% úrok není málo. Hypotéky refinancuje zhruba 50 tisíc osob každý rok.
Jiná potíž spočívá v tom, že při vysokých úrokových sazbách ČNB a tomu odpovídajícím úrokům komerčních bank, v podstatě neexistuje žádná cesta, jak se vyhnout zvýšení hypotečních splátek.
„Pokud má majitel nemovitosti na danou nemovitost hypotéku, a platí narůstající úrokovou sazbu, jeho čistý výnos z nemovitosti klesá. Někdy dokonce musí hypotéku dotovat z jiných peněz. Tento majitel pak zváží prodej,“ popisuje současnou situaci mnohých investorů Vladimír Pikora.
A má pravdu. Přičemž v obdobné situaci nejsou jen ti, kteří nemovitosti pronajímají, ale i ti, kteří bydlí v nemovitosti na hypotéku. Neustojí-li finančně navýšení hypoteční splátky, nejlepší řešení, jaké se jim nabízí, je prodej dané nemovitosti a hledání levnějšího bydlení. Čímž dál rozšiřují nabídku nemovitostí k prodeji a tlačí cenu nemovitostí směrem dolů.
O kolik spadnou ceny nemovitostí
Pokud již nyní realitní makléři hovoří o 20 až 30% propadu cen nemovitostí, nabízí se otázka, o kolik ceny nemovitostí skutečně klesnou. To nikdo neví. Ekonomové, včetně Vladimíra Pikory, to alespoň tipují.
„Už před delší dobou varovala ČNB, že jsou ceny bytů nadhodnocené o 40 procent. Teoreticky by ceny mohly oproti svému vrcholu poklesnout o tolik procent. Já se však domnívám, že tak dramatické to nebude. […] Zastávám názor, že většina cen nemovitostí nepoklesne o více než 25 procent. Někde to může být víc, ale nebude to běžný jev,“ tvrdí.
Skutečnost je, že jako první začaly klesat ceny rekreačních nemovitostí, poté energeticky náročných rodinných domů a nyní se přidávají ceny bytů. Vladimír Pikora v komentáři ale zohledňuje i další důležitý fakt. Totiž, že až 70 procent ceny nemovitosti tvoří její lokalita.
„Bude záležet na typu nemovitosti a místě, kde se nachází. V Praze nemovitosti nejspíš nepoklesnou tak výrazně jako v malé obci. Celé to navíc bude dlouhodobý proces, kdy budou ceny klesat pomalu. […] Myslím, že můžeme očekávat rozumný pokles cen,“ tvrdí.
Pozoruhodný je i jeho názor na pokles cen nemovitostí. Jejich dramatický propad není v ekonomice podle něj ničím vítaným.
„Nemovitosti jsou využívané jako zástavy. Propad jejich cen je tedy problém pro věřitele, a v důsledku toho i pro celý finanční sektor. Bylo to ostatně i příčinou poslední globální finanční krize,“ uvádí, aniž by vyjasnil, zda to platí i pro dramaticky nadhodnocené reality, které máme v Česku, kde dostupnost vlastního bydlení patří k nejhorším v Evropské unii.
Přesto nabízí jasné stanovisko: „Potíž s drahým nájemným [a asi i drahými nemovitostmi, pozn. red.] se musí vyřešit jiným způsobem než poklesem ceny nemovitostí. Bezbolestně do rovnováhy nás vrátí jen stagnující ceny nemovitostí doplněné o reálný růst mezd.“
Daniel Tácha
Cesko nepotrebuje stavet byty… Česko potrebuje stejne platy jako v Nemecku, když tu máme vyšší ceny všeho než v Německu…
No, na Německo bych už moc nesázel. Abyste rozuměl. Když byly národní měny, které odrážely stav politiky a hospodářství, tak měli Němci takové výdobytky, které se na hospodářství projevovaly až negativně. Dospělo to tak daleko, že mělo jeden čas ekonomický název nemocný muž Evropy. Proto vláda udělala protireformy, které hodně režíroval vysoký funkcionář velké automobilky. Pak přišlo euro, které má sílu měny odpovídající průměru hospodářství eurozóny, což způsobilo toto. Reformy omezením různých sociálních výhod výrazně pomohly podnikatelům, protože došlo na lehké snížení životní úrovně obyvatel, což pro zaměstnance bylo blahodárné právě v součinnosti s eurem, které je slabší než by byla marka. A také proto, že průmysl vydělal dvakrát. Tím, jak ušetřil na zaměstnancích a k tomu byl ještě cenově konkurence schopnější. Tyto blahodárné změny pro zaměstnance způsobily, že Německo hospodářsky jede jako buldozer a tím tam pracuje, kdo má ruky a nohy. Takže sehnat práci je v podstatě brnkačka. To, jak píši, že tamější zaměstnanec musel dělat za trochu méně peněz a výrazně méně výhod, bylo pro něj blahodárné, rozhodně není ironie. Pamatuji si, že před tím vším mělo Německo v jeden čas nezaměstnanost skoro 10%. To by se u nás lidi zbláznili, kdyby tomu tak bylo v ČR. Ovšem v této hospodářské a finanční pohodě, která následně přišla, začali blbnou s Green dealem, což je stejná cesta, ale opačným směrem. Protože však v hospodářství má vše svou setrvačnost, proto důsledky, když to člověk detailně nesleduje, nejsou vidět hned. Ale “zajeďte” myší na severy kolem aut. Tam se jednoznačně píše, jak naši čínští soudruzi, které si já osobě pamatuji jak tenkrát s brigadýrkou na hlavě, s motykou na rameni, jak vyhublí s revoluční písní na rtech, jdou ve špalíru na pole, v potu tváře si zajistit chléb na zítra, tak na těchto serverech se dočtete, jak jejich potomci začínají pomalu zasazovat definitivní ránu chloubě evropského strojírenství, tedy německé výrobě automobilů. Já bych proto s tím pohledem na dnešní Německo, ve smyslu náš vzor, byl velice opatrný!