Vláda schválila zrušení daně z nabytí nemovitosti ve výši čtyř procent. Kdo aktuálně plánuje nákup nemovitosti, může využít období, kdy už nebude muset zaplatit daň z nabytí, ale zároveň si bude moci ještě odepisovat úroky z hypotéky. Jakkoli úspora nebude nikterak závratná, úspora to bude.
Současná výše daně z nabytí nemovitých věcí činí čtyři procenta a je splatná do tří měsíců od nabytí nemovitosti. S ohledem na dlouhodobě rostoucí ceny nemovitostí se u běžných nemovitostí jedná o významnou částku v řádu desítek až nižších stovek tisíc korun. Zrušení daně, s nímž přišla vicepremiérka a ministryně financí Alena Schillerová [za ANO], je nyní ve fázi schváleného vládního návrhu zákona, který ale ještě musí projít celým legislativním procesem. Podle tohoto návrhu je zrušení daně platné i zpětně pro všechny, kteří nemovitost nabyli od prosince 2019 a později. Kdo daň za nákup nemovitosti již zaplatil, může požádat o vrácení vzniklého přeplatku.
Odkládat plánovaný nákup nemovitosti se nyní nevyplatí
Aktuální podoba vládního návrhu dále počítá s přechodným obdobím, kdy i přes zrušenou daň bude ponechána možnost odpočtu úroků.
„Lidé, kteří investují do vlastního bydlení v období od prosince 2019 do konce roku 2021, by tak neplatili 4% daň a současně by si mohli po celou dobu splácení úvěrových závazků odečítat zaplacené úroky z daňového základu,“ říká specialista na financování bydlení Freedom Financial Services Václav Šimek.
Podle něj tak bude do konce roku 2021 zřejmě pokračovat zvýšený zájem všech, kteří plánovali nákup nemovitosti pomocí hypotečního úvěru. A zároveň budou i nadále v dobré ekonomické kondici, aby jim financování bylo poskytnuto. Podle odborníků bude tento vývoj umocněn i dalším mírným snižováním úrokových sazeb.
V úvahu je třeba ale také vzít možnost, že v budoucnu může dojít k výraznějšímu poklesu cen realit, což někteří odborníci předpokládají, zatímco jiní vylučují.
Je lepší daň neplatit, nebo si odečítat úroky
Jak již bylo řečeno, zrušení daně je spojeno se zrušením možnosti uplatňovat si úroky zaplacené z úvěrů na bydlení jako nezdanitelnou část základu daně. Zjednodušeně řečeno poplatník si již nebude moci odečíst objem úroků zaplacených na úvěrech na bydlení z daní, takže se mu nevrátí 15 procent z této částky.
„Celkově se může jednat o vyšší částky, než kolik činí daň z nabytí nemovitostí. Například při koupi nemovitosti za 2,5 milionu kupující ušetří okamžitě 100 tisíc na dani z nabytí a v průběhu následujících 30 let splácení ušetří dalších cca 155 tisíc na dani z příjmu. Celkem to odpovídá úspoře 30 měsíčních splátek, tedy skoro jako bychom nemuseli 2,5 roku platit hypotéku,“ vysvětluje Václav Šimek.
Daň z nabytí nemovitosti a orientační daňové úspory na zaplacených úrocích [hyposazba 3 %, průměr za dobu splatnosti hypotéky]
| Kupní cena [Kč] |
4% daň |
Hypotéka [80%] |
Splat.[roky] |
Splátka [měsíčně] |
Zaplacené úroky |
Daňová úspora |
| 1,5 mil. |
60 000 Kč | 1 200 000 Kč | 30 | 5 059 Kč | 621 329 Kč | 93 199 Kč |
| 20 | 6 655 Kč | 397 241 Kč | 59 586 Kč | |||
| 2 mil. |
80 000 Kč | 1 600 000 Kč | 30 | 6 746 Kč | 828 439 Kč | 124 266 Kč |
| 20 | 8 874 Kč | 529 655 Kč | 79 448 Kč | |||
| 2,5 mil. |
100 000 Kč | 2 000 000 Kč | 30 | 8 432 Kč | 1 035 549 Kč | 155 332 Kč |
| 20 | 11 092 Kč | 662 068 Kč | 99 310 Kč | |||
| 3,5 mil. |
140 000 Kč | 2 800 000 Kč | 30 | 11 805 Kč | 1 449 769 Kč | 217 465 Kč |
| 20 | 15 529 Kč | 926 896 Kč | 139 034 Kč | |||
| 5 mil. |
200 000 Kč | 4 000 000 Kč | 30 | 16 864 Kč | 2 071 098 Kč | 310 665 Kč |
| 20 | 22 184 Kč | 1 324 137 Kč | 198 621 Kč |
[Zdroj: Freedom Financial Services]
Přesto dodává, že pokud by si měl vybrat, zda daň z nabytí zachovat, nebo ji zrušit současně s daňovým odečtem úroků z úvěrů na bydlení, pak by volil i tak zrušení daně z nabytí nemovitosti.
„Ta jednorázová úspora na začátku je citelnější a pro kupující je to o komplikaci méně,“ upřesňuje Václav Šimek.
Na zrušené dani z nabytí nemovitosti nejvíce vydělají spekulanti
Vyšší šance dosáhnout na hypotéku
Dobrá zpráva podle odborníků je, že kupující budou mít díky úspoře na dani vyšší šanci na hypotéku dosáhnout. Mnozí si pak nebudou muset brát větší úvěr na zaplacení daně. Žadatelům by také mělo pomoci uvolnění pravidel ze strany ČNB ohledně poměru výše úvěru vůči zástavní hodnotě nemovitosti [LTV] a poměrových ukazatelů příjmů a zadlužení [DTI i DSTI].
„Možná překvapivě pro ČNB se zatím komerční banky neunáhlily a plošně neuvolnily nedávno zpřísněné parametry LTV, DTI a DSTI. Chovají se v celku logicky s ohledem na rizika, jež je nutné nyní u klientů o to pečlivěji zvažovat,“ říká Václav Šimek.
Zároveň dodává, že kdo uvažuje o investici například 2,5 milionu do koupi nemovitosti na pronájem, měl by zvážit, zda se nevyplatí investovat z vlastních prostředků například jen 0,5 milionu. Zbytek pak financovat hypotečním úvěrem za v současnosti velmi nízkých úrokových sazeb blížících se opět dvěma procentům.
„Takto si můžete zarezervovat možnost budoucí úroky odečíst z daní, když nemovitost nebudete pronajímat. Zbývající 2 miliony lze držet jako finanční rezervu a doplnit s ní třeba investiční portfolio takříkajíc „ve slevě“ při současném poklesu akciových trhů. Vedle diverzifikace si tak současně udržíte i více likvidní rezervu do nejistého období, nemluvě o vlivu inflace,“ říká.
Investoři by si měli pospíšit
Další důležitou lhůtou vyplývající z návrhu nového zákona je konec roku 2020. Kdo stihne pořídit nemovitost ještě letos, bude mít takzvaný časový test dle stávajících pravidel, tj. při prodeji nemovitosti za déle než pět let od jejího pořízení mu nevznikne povinnost z případného zisku odvést daň z příjmu. Časový test se od příštího roku prodlužuje na 10 let.
„Bez ohledu na spravedlivost nebo koncepčnost navržených opatření bude návrh zákona dozajista impulzem pro trh. Investoři do nemovitostí jistě budou chtít zvažované investice uspíšit a stihnout toho co nejvíce do konce roku. Nákupní apetit této skupiny kupujících poté možná mírně ochladne, pro dlouhodobého investora ale prodloužení časového testu zase tak kritické nebude,“ uzavírá Václav Šimek.
–RED–
