Realitní trh v Dubaji čelí zřetelnému útlumu. Americko-izraelská válka s Íránem a její dopady na celý region vystrašila investory, zmrazila poptávku a ukončila éru strmého růstu cen tamějších nemovitostí. A obavu o peníze teď mají všichni.
Dubaj, hlavní město stejnojmenného emirátu ve Spojených arabských emirátech [SAE], byla po dlouhá léta vnímána jako neochvějný „bezpečný přístav“ pro investory z celého světa. A to i pro ty investory, kteří třeba jenom potřebovali proprat špinavé peníze, případně se vyhnout jejich zdanění. Emirátský pragmatismus, stabilita a raketový růst cen, který v letech 2022 až 2025 lákal tisíce kupujících, letos na jaře ale narazily na tvrdou geopolitickou realitu. Konflikt mezi Spojenými státy, Izraelem a Íránem ukázal, že ani toto globální centrum luxusu nedokáže zcela eliminovat rizika regionu, v němž se nachází. Jak moc otřásla krizová situace důvěrou investorů a co se aktuálně děje za oponou dubajského realitního byznysu?
—
FinTag přináší detailní pohled na situaci skrze optiku dvou mezinárodních realitních konzultantů, kteří se zaměřují na bonitní klienty ze střední Evropy, kteří hledají diverzifikaci svého majetku mimo eurozónu.
Prvním je Dávid Kokavec [30], rodák z Košic a vystudovaný právník. Na dubajský trh se dostal atypicky přes vlastní zájem o mezinárodní investice už během pandemie covidu-19. Jeho firma dnes působí v 15 zemích světa.
Druhým realitním expertem, respektive expertkou, je Kristína Kráľovanská [23]. Ta se v regionu specializuje na komunikaci s investory a provázení klientů celým procesem koupě zahraničních nemovitostí.
Jejich zkušenosti z první poloviny roku 2026 ukazují, že líbivé marketingové brožury developerů pro investory a majitele dubajských nemovitostí vzaly za své okamžitě po prvním americko-izraelském útoku na Írán. A tamější trh si už nyní žádá první oběti. To jsou ti, kteří dali peníze do rizikových projektů, jimž hrozí, že nebudou nikdy dokončeny.
Geografie, kterou investoři začali brát vážně
Dávid Kokavec hned v úvodu přiznává, že situace z počátku roku 2026 výrazně změnila chování kupujících.
„Únor a březen 2026 byly pro mě první za dlouhé roky, kdy jsem viděl, jak klienti, kteří byli stoprocentně rozhodnutí nakupovat, bez vysvětlení odložili podpisy smluv,“ popisuje s tím, že lidé strach z války málokdy přiznají přímo do telefonu.
Rozhovory, které měly standardně skončit složením rezervační zálohy, najednou končily opatrným prohlášením: „Počkám si na vývoj situace.“
Podle něj se zásadně změnila psychologie trhu. Reputace Dubaje jako neutrální zóny, která stojí mimo blízkovýchodní konflikty, byla budována dekádami úspěšného rozvoje. Nynější napětí však poprvé zasáhlo její nejzranitelnější místo – geografickou polohu.
„Hormuzský průliv je 50 kilometrů od hranic SAE. To si klienti najednou začali googlit na mapě a reakce některých byla, že je to mnohem blíže, než si mysleli,“ říká Kokavec.
Kristína Kráľovanská vidí situaci podobně. Podle ní se po eskalaci do popředí dostala zcela nová, doposud opomíjená otázka: „Co když emirát, Dubaj, není tak bezpečný, jak jsme si dosud mysleli?“
Ale nežehrá na to. Vnímá to jako zdravý posun od slepé euforie k racionalitě.
„Problém není v tom, že by Dubaj přestala být zajímavý trh. Problém je v tom, že část prodejců ho dlouhá léta komunikovala příliš jednostranně. Jako kdyby šlo o trh bez rizika. A to není pravda. Žádná zahraniční nemovitost není bez rizika,“ vysvětluje.
Klienti jsou podle ní nyní mnohem opatrnější. Rozhodovací proces se výrazně prodlužuje a tlak marketingu na rychlou dostupnost jednotek už nefunguje tak snadno jako dříve.
Rizika tu byla a budou vždycky
Dlouhodobé geopolitické riziko přitom podle obou konzultantů nikdy nebylo nulové, pouze se v dobách největšího boomu ignorovalo.
„Když trh každoročně roste o 20 až 30 procent, nikdo se neptá, co kdyby…“ říká Kokavec a dodává, že pro něj osobně představuje průliv takzvaný „tail risk“.
Tedy událost s nízkou pravděpodobností, ale s katastrofálním dopadem v případě, že nastane. Plná blokáda průlivu, kudy proudí zhruba pětina světového obchodu s ropou, by pro SAE byla existenční hrozbou.
Strmý pokles ceny ropy ukazuje na možný konec války s Íránem
Dosavadní průběh krize však podle jeho slov ukazuje, že Írán zvolil spíše taktický přístup a kontrolovaný tlak přes ostrov Lárak. Čímž si zachoval páku na světové trhy bez vyprovokování přímé vojenské odpovědi USA.
„Podle údajů Lloyd’s List bylo v období od 1. března do 1. dubna 2026 zaznamenáno 211 tranzitů přes průliv, což dokazuje, že doprava nebyla zcela zastavena,“ doplňuje Kokavec s tím, že z aktuálního dění se bude dubajský trh vzpamatovávat ještě hodně dlouho.
Propad burzy versus realita v terénu
Ekonomické otřesy ilustrují tvrdá data z finančních trhů. Index dubajské burzy zaměřený na nemovitosti [DFM Real Estate Index] zaznamenal po propuknutí konfliktu dramatický propad. Z historických vrcholů kolem 16 700 bodů se k 9. březnu 2026 propadl na 13 353 bodů. To značí 21% propad. Kráľovanská ale upozorňuje na jeden důležitý detail.
„DFM Real Estate Index není přímý index cen bytů v Dubaji. Je to burzovní index realitních společností a developerů. To znamená, že reaguje rychleji a citlivěji než fyzický realitní trh,“ říká.
Izrael vyváží zbraně v rekordních objemech. To i díky válce s Íránem
Pokud akcie developerů jako Emaar klesnou, neznamená to automaticky plošné zlevnění fyzických bytů v cenících o třetinu. Reálný dopad se v každodenní makléřské praxi projevuje spíše drastickým snížením likvidity a změnami v chování kupujících.
„Mám klienty, kteří měli hotovost připravenou v lednu, a dnes – v červnu – stále čekají. Jejich peníze jsou nečinné,“ konstatuje Kokavec.
Pro zprostředkovatele to znamená přímý výpadek příjmů z dubajských transakcí. Kokavcova firma tento šok dokázala absorbovat jen díky tomu, že nabízí reality i v jiných částech světa.
„Sledujeme jasný trend: Investoři, kteří původně plánovali alokovat kapitál v Dubaji, dnes raději volí geopoliticky stabilnější regiony,“ říká.
Kráľovanská doplňuje, že u nich se krize projevila poklesem počtu konzultací a odložením rozjednaných rezervací. A část investorů zcela přesunula pozornost do jiných destinací.
Březen byl jak blackout
Rozdíl mezi dynamikou trhu těsně před vypuknutím krize a během ní nejlépe dokumentují měsíční statistiky z počátku letošního roku. Zatímco leden a únor 2026 přinesly Dubaji rekordní transakce v hodnotě 133,3 miliardy AED [cca 687 mld. Kč] a více než 34 tisíc obchodů, březen ukázal na prudké vystřízlivění.
„Leden a únor byly ještě v naprosté euforii navazující na rekordní rok 2025. Březen byl jako zhaslý počítač,“ popisuje situaci Kokavec.
Podle zprávy investiční banky Goldman Sachs klesla hodnota realitních transakcí ve SAE v první polovině března 2026 meziměsíčně o zhruba 51 procent. Jedná se o hlubší propad, než jaký země zaznamenala při masivních bleskových povodní v roce 2024.
V kumulativních číslech za celý letošní první kvartál vypadá trh podle dat Dubai Land Department zdánlivě stabilně – celková hodnota dosáhla 252 miliard emirátských dirhamů [cca 1,4 bilionu Kč]. To představuje meziroční nárůst o 31 procent. Kokavec ale varuje před optickým klamem agregovaných dat.
„Silný začátek roku v sobě ukrývá ten obrovský březnový propad. Když se podíváte na měsíční čísla, objem transakcí klesl o 17 procent mezikvartálně. Což přesně odráží zpomalení rozhodovacích procesů v březnu.“
Přitom podotýká, že ceny sice nepadnou hned, ale nejdříve dramaticky klesne počet transakcí a prodlouží se čas prodeje. Což je přesně ta fáze, v níž se nachází trh nyní.
Tichá nervozita a riziko „off-plan“ projektů
Jak to v Dubaji vypadá teď? Masová panika se podle obou konzultantů, s nimiž FinTag hovořil, sice nekoná a většina stávajících vlastníků realit se nepokouší rozprodávat majetek pod cenou, na trhu však panuje znatelná nervozita. I tak průzkumy uvádějí, že více než 60 procent současných majitelů chce své dubajské portfolio udržet, nebo ho dokonce rozšířit. Naproti tomu rychlý prodej zvažují zhruba jen čtyři procenta majitelů.
Realitní trh v Dubaji: Hlavní trendy
- Napětí mezi USA a Íránem pouhých 50 kilometrů od hranic SAE vystrašilo investory, přičemž bleskový březnový propad realitních transakcí o 51 % překonal i následky masivních povodní z roku 2024.
- Nejzranitelnějším segmentem jsou off-plan projekty, nemovitosti ve výstavbě, v nových lokalitách, kde hrozí převis nabídky, jelikož v letech 2026 až 2028 je naplánováno dokončení až 385 000 bytů.
- Zatímco dlouhodobí investoři vyčkávají a výnosy z pronájmů klesají ze 7 procent na 5 procent, středoevropští klienti začínají namísto Dubaje preferovat geopoliticky stabilnější destinace.
Zkušení dlouhodobí investoři se podle realitních makléřů opírají o referenční ceny z roku 2025 a nechtějí realizovat ztráty kvůli dočasnému geopolitickému šoku. Mají-li nemovitost pronajatou a disponují-li rozumným financováním, nemají důvod k panice. Skutečné riziko však oba konzultanti vidí u specifické skupiny lidí.
„Problémem mohou být investoři, kteří nakoupili takzvané off-plan projekty, nemovitosti ve výstavbě, na absolutním vrcholu v letech 2024 až 2025,“ varuje Kokavec.
Tito lidé musí i nadále posílat developerovi pravidelné splátky podle splátkového kalendáře. Pokud se změní jejich osobní finanční situace nebo se zkomplikuje přístup k financování, mohou být nuceni prodávat pod tlakem na sekundárním trhu. Právě tam se objevují nabídky od soukromých majitelů i s 30% slevou oproti původní kupní ceně.
Zranitelné segmenty versus luxusní bezpečí
Jsou tu ale i další dopady. Aktuální situace ovlivňuje jednotlivé segmenty dubajského trhu rozdílně. Za nejzranitelnější považují analytici zmíněné off-plan apartmány v nově vznikajících, dosud neetablovaných lokalitách [tzv. emerging areas]. Přičemž podle dat Citi Research je v Dubaji momentálně ve výstavbě zhruba 385 000 bytových jednotek, jejichž dokončení se plánuje mezi lety 2026 a 2028.
„Tento obrovský objem budoucí nabídky byl rizikovou proměnnou už před krizí. Teď, když se poptávka prudce zpomalila, je to aktivní problém,“ vysvětluje Kokavec.
Kráľovanská doplňuje, že ohroženy jsou zejména jednotky koupené za účelem rychlého přeprodeje před dokončením a nemovitosti bez jasné nájemní logiky. Tedy ty, kde cena stála pouze na slibech budoucího růstu.
Naopak relativně „odolnějším aktivem“ zůstávají zavedené vilové komunity s dokončenou infrastrukturou, kde nakupují rodiny pro vlastní bydlení – například Dubai Hills Estate, Arabian Ranches nebo vybrané části prestižní čtvrti Jumeirah. I ceny vil na Palm Jumeirah si drží své referenční hodnoty z loňského roku a majitelé nemají sebemenší důvod slevovat. V době nejistoty se důvěra logicky přesouvá k velkým developerským jménům. Firmám s prověřenou historií a silným kapitálem. Naopak mnoho menších developerů narazí na potíže. Velmi obtížně pro své plány přesvědčí investory.
Překvapivým, ale logickým fenoménem je odolnost ultra-luxusního segmentu. Bohatí kupci [High-Net-Worth Individuals] přímo z jiných konfliktních regionů Blízkého východu totiž nadále přesouvají svůj kapitál do Dubaje, protože v porovnání s jejich domovskými státy jsou Emiráty stále bezpečnější variantou. Tento lokální efekt „bezpečného přístavu“ funguje i v době, kdy evropští a asijští kupující mačkají tlačítko pauzy.
Pokles nájmů a hrozba investičních bytů
Geopolitické napětí nezůstalo bez odezvy ani v segmentu pronájmů. Pro mnoho majitelů, kteří při koupi kalkulovali s čistým ročním výnosem [ROI] kolem sedmi procent, přinesly poslední měsíce nepříjemné vystřízlivění v podobě poklesu výnosů k pěti procentům kvůli nižšímu nájemnému a horší obsazenosti.
„Situace se jednoznačně přetavila do ceny nájmů. Klesly také ceny ubytování v hotelích. Apartmány se nyní více pronajímají dlouhodobě, a to pro lidi, kteří v Dubaji žijí a pracují,“ popisuje změnu strategie vlastníků Kokavec.
Kráľovanská tvrdí, že nejcitlivější je segment krátkodobých pronájmů navázaných na turistický ruch. Pokud navíc na trh vstoupí masivní vlna nové nabídky bytů při opatrnější poptávce, růst nájemného se definitivně ochladí.
Japonci trpí, válka v Íránu jim vzala jimi tolik milované barvy
Zároveň oba experti upozorňují na jedno zásadní a často přehlížené strukturální riziko dubajského trhu. A tím je fakt, že naprostá většina transakcí jsou čistě investiční nákupy sekundárních nemovitostí, které neslouží jako primární bydlení majitelů.
„Když váš byt v Praze nebo Bratislavě ztrácí hodnotu, vy v něm stále bydlíte, neprodáte ho přece pod tržní cenou. Když dubajský apartmán ztrácí hodnotu a vy ho nevyužíváte, kalkulace je jiná,“ vysvětluje rozdíl Kokavec.
To znamená, že při jakémkoli větším tržním šoku vlastníkům nemovitostí v Dubaji chybí psychologická bariéra držet majetek „za každou cenu“. A tak by masový odchod investorů, kteří mohou z trhu vystoupit ze dne na den, mohl velmi snadno vyvolat samonaplňující se proroctví o krachu trhu. Ratingová agentura S&P Global v této souvislosti explicitně varuje před extrémní závislostí dubajského realitního sektoru na zahraničním kapitálu a expatské komunitě.
Výhled na dalších 12 měsíců: Konec jedné éry?
Co by se muselo stát, aby se důvěra investorů vrátila na úroveň ze začátku roku 2026? Klíčem je podle analytiků jednoznačná a viditelná deeskalace konfliktu – uzavření příměří, stažení vojenských lodí a plná normalizace lodní dopravy v Hormuzském průlivu. Odhady naznačují, že pokud by se stabilita vrátila do 4 až 8 týdnů, více než 60 procent aktuálně pozastavených transakcí by se mohlo v následujícím kvartálu úspěšně dotáhnout.
„Nestačí ale jen to, aby se nic nedělo. Trh bude potřebovat tvrdá data jako důkaz, že dubajská ekonomika šok ustála. Výsledky za druhý kvartál budou naprosto klíčové,“ myslí si Kokavec.
Stejně to vidí Kráľovanská. Důvěra se podle ní nevrátí jedním prohlášením, ale sérií konkrétních signálů. Včetně toho, jak se k situaci postaví sami developeři. Zda budou pokračovat v projektech bez agresivního plošného zlevňování.
Komentář: Obrana svobody je víc než její zajištění. Obnovuje v ní víru
Kokavec se ve své strategii pro nejbližších 12 měsíců nepřipravuje na rychlé zotavení, ale ani na apokalyptický scénář. Očekává ještě 2 až 3 měsíce výrazného útlumu a následné postupné oživování v závěru roku 2026. Tomu přizpůsobuje i doporučení svým klientům.
„Už jim nenabízím off-plan projekty v nových lokalitách. Zaměřujeme se na sekundární trh v etablovaných oblastech, kde jsou motivovaní prodejci pod tlakem a kde se ceny opravdu zajímavě pohnuly. Nejbližších 60 až 90 dní může nabízet vyjednávací pozici, která v oživeném trhu nebude existovat.“
Kráľovanská na příštích dvanáct měsíců rovněž nabádá k opatrnosti a očekává vysoce selektivní trh: „Nebude ale už stačit říci, že ,je to Dubaj‘. Bude třeba vysvětlit, proč konkrétní nemovitost dává smysl i v méně příznivém scénáři. Připravujeme se na období, kde bude méně impulzivních rozhodnutí a více analytických rozhovorů,“ tvrdí.
Dubajský sen skončil. Co přijde dál, se uvidí
Závěrečné doporučení obou konzultantů pro investory je shodné. Dubajské reality v současnosti rozhodně nenabízejí příležitost nikomu, kdo si myslí na rychlou návratnost investice. Určitě ne v horizontu příštích 12 měsíců. A nejsou ani pro lidi nakupující nemovitosti kvůli silnému potenciálu organického nájmu. A především, Dubaj už není pro ty, jejichž investiční záměr stojí na předpokladu, že ceny porostou stejným tempem jako v letech 2022 až 2025. Tomu teď nadobro udělala konec americko-izraelská válka s Íránem.
Marek Jendrál
