Zájem o nové hypotéky přetrvává. Vyšší úrokové sazby a dražší nemovitosti jen mění jejich nastavení. Prodlužuje se doba splatnosti a současně zkracují fixace. Objem nových hypoték v prvním čtvrtletí meziročně klesl o 8,6 procenta.
Počet i objem schválených hypoték v letošním prvním čtvrtletí sice v meziročním srovnání prudce propadl, zájem o nové hypotéky [nikoli refinancování, pozn. red.] ze strany českých domácností ale trvá. Propady se totiž podle zástupců České bankovní asociace [ČBA] týkají převážně refinancovaných hypoték.
„Propad v prvním čtvrtletí je tažen zejména refinancovanými hypotékami. To je hlavní důvod, proč nám hypotéky klesají dvojcifernými čísly,“ potvrzuje hlavní ekonom České bankovní asociace Jakub Seidler.
Dodává, že skutečně nových hypoték v prvním čtvrtletí letošního roku ubylo jen o 8,6 procenta. Letos nově schválené hypotéky jsou tak dle něj stále o 50 procent vyšší než ve stejném období roku 2020.
„Refinancování je tedy v tuto chvíli hlavní příčinou současného propadu,“ říká Seidler.
Upozorňuje přitom i na silnou srovnávací základnu z loňského roku, kdy počty stejně jako objemy loni poskytnutých hypoték dosahovaly historických rekordů. Banky a stavební spořitelny u nás schválily téměř 178 tisíc hypoték. To je o polovinu víc než v roce 2020. Celkově půjčily 541 miliard korun včetně refinancování a refixací. Což je necelá desetina ročního HDP Česka. Hypoték bez refinancování a refixací u nás banky a spořitelny loni schválily v objemu 379 miliard korun. Oproti roku 2020 je to 70% nárůst.
Zájem o hypotéky, hlavně ty nové, v Česku přetrvává
Letošní propady způsobené především útlumem v refinancování dle Seidlera proto nikoho nepřekvapují. A zájem o hypotéky, především ty nové, u českých domácností dle něj trvá.
„Domácnosti jsou vůči hypotékám stále pozitivně naladěni,“ potvrzuje.
Aktuálně ale platí, že vzhledem k rostoucím úrokovým sazbám lidé při uzavírání hypotéky dávají přednost kratší době fixace úrokových sazeb. To v naději, že úroky u hypoték, které aktuálně jen rostou, v dohledné době začnou pomalu klesat.
Přesto ale zůstává nejčastěji sjednávaná fixace úrokové sazby na pěti letech. Tu volí téměř polovina domácností s již uzavřenou hypotékou. A současně by ji zvolila i polovina těch, kteří si hypotéku plánují pořídit. Zhruba 14 procent lidí by si sjednalo tříletou fixaci a pro desetiletou vyjádřilo zájem zhruba 13 procent respondentů průzkumu ČBA.
Krátká, nebo delší fixace? Odpověď se hledá těžko
Michal Straka z agentury Ipsos, která realizovala průzkum pro ČBA o hypotékách, přesto ale potvrzuje, že domácnosti, které v budoucích měsících plánují uzavřít hypotéku, nejčastěji hovoří o tříleté fixaci. Pětiletou pak dle něj zvažuje jen 36 procent z respondentů, 18 procent preferuje fixaci tříletou a 15 procent dokonce fixaci jednoletou i kratší.
„Česká populace vnímá změny na trhu spojené s růstem cen nemovitostí. A tudíž více než kdy jindy je citlivější na cenové nastavení hypoték, často na úkor doporučení od finančního poradce. To se týká jak klíčového parametru v podobě výše úrokové sazby, tak samotné měsíční splátky,“ vysvětluje Straka.
Trend je zkracování fixací u nových hypoték. Klidně i na rok
Podle Jakuba Seidlera ale sázka na kratší fixaci úrokových sazeb za vyšší splátky nemusí být stoprocentně tou nejlepší volbou. Byť se očekává, že centrální banka by mohla začít snižovat základní úrokovou sazbu již v příštím roce, tak finanční trhy do budoucna počítají s obdobnou výší úrokových sazeb, jako je nyní, tedy kolem 4 až 4,5 procenta.
„Rozhodnutí o fixaci není v současné době vůbec jednoduché,“ připouští Seidler s odkazem na výsledky zmiňovaného průzkumu.
Podle nich u nás nemá více než deset procent domácností zvažující hypotéku vůbec jasno o době fixace. Do věci přitom promlouvá délka doby splácení hypotéky. Banky nižší úrok poskytnout spíše při dlouhodobé fixaci než při krátké.
Nejen volba fixace, ale i doba splatnosti a pojištění
Na hypotečním trhu panují i další nové trendy. Společně s tím, jak rychle inflace ukrajuje z příjmů českých domácností, rostou ceny hypoték a nemovitostí a zpřísňují se pravidla ČNB pro jejich poskytování, jsou některé z domácností nuceny vzhledem ke svým příjmům volit jen hypotéky s delší dobou splatnosti. Při aktuálně průměrné výši hypotéky 3,4 miliony korun činí rozdíl v měsíční splátce při splatnosti 20 a 30 let zhruba čtyři tisíce korun.
„Je tak logické, že s rychlým růstem úrokových sazeb se zvyšuje zájem domácností o prodlužování délky splatnosti hypotéky,“ říká Seidler.
Doba splatnosti hypotéky, jak ostatně doporučuje i centrální banka, by neměla přesahovat délku ekonomické aktivity žadatele o hypotéku. To znamená obvykle dobu 30 let. Odborníci upozorňují na to, že domácnosti by měly volit takovou délku splatnosti, respektive výši měsíční splátky, aby ji zvládaly nejen v pohodě platit, ale zůstaly jim volné prostředky na vytváření finančních rezervy. To proto, aby pokryly i nečekané výdaje a spořily si i na penzi. Rozpočty domácností s hypotékou nastavenou takzvaně “na krev” nepatří k nejlepší volbě.
Pojištění proti neschopnosti splácet hypotéku
Podstatně více domácností se nyní při sjednávání hypotéky zajímá o pojištění proti neschopnosti splácet. Což dle Straky souvisí s tím, že k financování hypotéky domácnosti ve srovnání s loňským rokem stále více využívají veškeré své úspory.
„Domácnosti jedou více na krev a riziko tak chtějí logicky snížit těmito zabezpečovacími prostředky,“ vysvětluje.
V této souvislosti stojí za upozornění, že pojištění proti neschopnosti splácet hypotéku je nákladné a zároveň ho svazuje mnoho omezení. Pojištění obvykle sjednává banka s pojišťovnou. Což značí, že dlužník nemá “co mluvit” do toho, kdy a jak pojišťovna v případě pojistné události peníze vyplatí. Jde tak o vztah mezi bankou a pojišťovnou. V minulosti se řešily i situace, kdy pojišťovna neplnila kvůli tomu, že dlužník, který onkologicky onemocněl a opustil své zaměstnání, do zdravotního dotazníku neuvedl, že se dříve léčil se zády.
Zdražující nemovitosti a hypotéky zdražují i životní pojištění
Podle odborníků by o takzvaném bankopojištění neměl uvažovat klient, který si platí životní pojištění. To proto, aby neplatil dvojí krytí s jedním cílem. Podmínka je, aby měl u životního pojištění správně nastavené pojistné plnění. Tedy tak, aby v případě dlouhodobého výpadku příjmu hypotéku z pojištění skutečně zaplatil.
Dobíhající fixace a vysoké měsíční splátky
Potíže se skokovým nárůstem měsíčních splátek kvůli dobíhajícím fixacím úrokových sazeb odborníci očekávají spíše v příštím a přespříštím roce. V současné době domácnosti dle Seidlera řeší vysoké ceny energií. Rostoucí úrokové sazby často vnímají pouze jako přechodnou záležitost.
Cenová stabilita v Česku vzala za své, vyplývá z vyjádření ČNB
Navíc hypotéku u nás má sjednanou necelá pětina Čechů, z toho fixace úrokových sazeb letos doběhne jen menší části z nich. Nejde tak o plošný nárůst výdajů, jako je tomu právě u zmiňovaných energií. I přesto jak Seidler, tak Straka připouštějí, že některé české domácnosti se kvůli konci fixaci a následně i o tisíce vyšším měsíčním splátkám hypotéky do potíží dostanou. I to má dle nich řešení.
„Většina bank umožňuje prodloužení splátkového kalendáře, stejně jako to bylo v době covidu,“ upozorňuje na jedno z řešení Michal Straka s tím, že domácnosti se mají vyvarovat hypotékám takzvaně na „knap“.
Podle výsledků průzkumu Ipsos pro ČBA loni k financování hypotéky použilo vlastní úspory kolem 63 procent domácností, letos je to již 67 procent. Téměř čtvrtina z nich pak do hypotéky vložila veškeré úspory. Necelá polovina pak pouze jejich část [43 %].
Veronika Táchová
